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年关将至业绩能完成吗还要不要拿地首开告诉

2020/04/08 来源:怒江信息港

导读

年关将至,业绩能完成吗,还要不要拿地,首开告诉你答案(3季报解读)离12月31日还有59天,很多房企老房、营销总监脾气焦头烂额,脾气很大

  年关将至,业绩能完成吗,还要不要拿地,首开告诉你答案(3季报解读)

  离12月31日还有59天,很多房企老房、营销总监脾气焦头烂额,脾气很大,缘由只有一个:年初的销售事迹军令状到了快兑现的日子,数字还差一大截,年底奖金会不会泡汤,屁股下坐的那把椅子,会不会挪窝?

  怎么办呢?比如说,北京的新房市场,业绩到底怎么样才能做上去?接下来,房企的老板们,还要不要再咬牙拿地?

  关键时候,地产大哥想到一个人和一家公司,这个人叫潘利群,这家公司叫首开股分,潘是这家公司的董事长。

  首开的身份,和它的市场动作,和围绕它,更有政策旗帜的导向作用。在首开这艘大船上,聚集当今中国*的开发商,比如万科、碧桂园、保利、龙湖、金茂、金地,等等。至少在北京地盘上,首开是这个行业的压舱石,是真正的地产大哥。

  所以,看市场走向,要不要拿地,当然要分析首开。

  看首开三季报的时候,地产大哥疯了,缘由有两个,先来看下面图表:

  首开的业绩几近是全面挂绿,惨不卒视。这个大哥当得好累呀,从财报上看,应当好好去安慰一下潘总。

  但是,且慢,再来看下面一张图表:

  潘利群完全是疯了,拿地非常疯狂,从年初到现在,不完全统计,拿了13块地,消耗弹药165亿(以权益计算)。如果再仔细看,首开都是选择合作开发,持股比例不高于51%,不控盘,不操盘。

  潘利群是否是疯掉了?一方面,报表表现惨烈;另一方面,在土地市场,甘当陪读,咬牙拿地。

  为什么说咬牙呢?到处去找找钱融资,资金缺口很大。反观下面的三张表,地产大哥实在看不下去了,也不想看了。

  总之,潘利群一方面在土地市场搏命厮杀,一方面四处化缘。而且,因为是大量合作开发,加上没有备注,也没办法看下去,缘由有很多,举例来说:

  1.联合拿地,可能会给企业带来大规模或有债务。比如前段时间绿地就挺倒霉,联合体里的小火伴欠了一屁股债,绿地就受到牵连。

  2.假如接下来首开通过股权回购联合实体,项目全部利润归首开,债务不进报表,会有粉饰财务报表的嫌疑。

  3.潜在的明股实债风险。

  4.拿地的资金,如果是通过信托或资产管理计划,隐性杠杆会加大。

  所有这些,由于3季报没有附注,都变得说不清楚。所以,财报也没有细看下去的必要。前段时间,有评级公司说,对这类企业要用“穿透式”,分析合作开发实体层面的债务、EBITDA和现金流。这纯属一厢情愿。既然是联合开发,本来就没有必要过多表露相干信息,更不用说表露动力了。这一点,建议房企要向融创学习,相干合作开发的披露,非常详尽。这会让*人更放心。

  说得有点远,扯回来接着上面话题聊。首开是北京国资委的亲儿子(严格意义上讲是亲孙子)。北京市场是“4限城市”,潘利群为什么逆势而上?

  问了一下度娘,发现有条年初的,潘利群不再担负首开总经理。一开始没看任免时间,吓了一跳,马上去问高人,才知道这属正常情况,董事长和总经理不能一肩担。

  顺手翻了翻券商的分析,其中有一条,引起地产大哥的关注,就是下面这几句话:

  再来说一遍:一二线核心城市预售证管制在4季度也可能存在边际改良的空间。

  这则研报是在10月31日发布(SJD开会后),而且是陈慎说的。陈慎是谁?他可是地产股里的*分析师,东家是实力强大的中信建投。更主要的是,陈慎一直在盯着首开股份,对其实地调研和内部交换多多。

  所以,我们进一步大胆料想:在未来的一周或两周内,北京的预售限价会不会低调松动,让开发商过个安稳年?

  固然,这都是猜测。因为首开3季报几近全是一堆数字,没有论述。

  所以,我们就来看它的2017半年报的官方表述。为什么要将上半年和三季报连着看,原因很简单,你看,首开拿地具有连贯性,从年初到10月份,没有收手,即便是SJD前后,也依然在土地市场面不改色,一副舍我其谁的派头。这种作派,对于国企来说,不能不让人浮想联翩——是不是提前得到某种政策暗示?

  我们先来看它在半年报里怎么说:

  *句话:首开的高端盘不好卖,包括北京(去化周期超过20个月)

  *句话:手头愈来愈紧,找钱不容易;

  第三句话:重回老巢北京*发展;其它城市,能干就干,不能干拉倒;下一步拿地盯河北和天津;

  第四句话:对合作开发不满意,虽然股权少,也要管起来;找钱变成头等大事。

  半年报里话,和后来首开在土地市场的表现,完全是自相矛盾:一方面,房子卖不动了,钱少手头紧;另一方面,接下来大干快上,*在北京拿地。你感觉是不是这个道理?

  从字面上是自相矛盾。请接着想,如果范围上不去,融资是否是更困难?已经拿了这么多地,停止范围扩张,等于自断后路,融资更为困难。

  可能很多人会说,首开是北京国资委亲生的,不会坐视不管的。管有很多种,是来救你,雪中送炭,还是帮衬你,锦上添花?同志们,这不仅关系到事迹,还关系到仕途!

  我们再进一步想,如果北京市场政策延续冰冻,国资委是帮呢,还是不帮呢?最少是少帮!更不会掏真金白银,这涉及到国有资产流失,这顶帽子谁戴得起!所以,锦上添花的背后,又是不是暗含政策春风呢?或说,春风欲过4季度?我们再联系到之前分析的万科、保利的土地市场表现,会不会得到一些共同的暗示呢?

  地产大哥为了验证这个判断是否正确,又找了北京市土地市场疯狂的另外一家国资—天恒置业发债财报。

  结果发现这些国企挺值得同情的。一方面,要肩负民生,棚户区改造要他们干,保障性住房也要让他们干,*的*改造工程也需要他们干;一方面,政府的财政拔款有限,让他们在商品房市场赚钱,用赚来的钱,回填民生工程的缺口。

  我们来看看天恒置业自己是怎么说的:

  所以,如果这些国企不能在商品房市场赚钱,民生工程的任务完成,就会增加难度,就会变成社会问题。这是国企独有的资金生态链。所以,首开们必须要在商品房市场有作为,才能完成民生工程的政治任务。说老实话,要为他们点赞。

  地产大哥还听到一个段子:

  某上级领导到国资房企检查工作,发现有营销费用支出,就问:现在的市场下,能买到房子,就是福份,你们怎么还有营销费用?砍掉!

  把房子卖出去,有贪腐之嫌;

  卖不出房子,能力有问题。

  国资的房地产干部,真是难当!

  听完这个段子,你能明白首开的营销费用大降,是怎么回事了吧。

  扯得有点远,再收回来。无论是首开,还是天恒,在土地市场特别是下半年的表现,都是传递一个强烈的信号!而且,这个信号的落地,可能不会很远。固然,这只是可能,你虽然可以不相信。

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