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合理房价还有多远

2019/08/18 来源:怒江信息港

导读

核心提示▲ 房价相当于年收入的倍是较合理的区间,但北京、上海、深圳房价收入比高达2 .0、16. 、16.9,与国际平均水平相距甚远。

  核心提示

  ▲ 房价相当于年收入的倍是较合理的区间,但北京、上海、深圳房价收入比高达2 .0、16. 、16.9,与国际平均水平相距甚远。

  ▲ 房子造价平均每平方米只需2000多元,但土地价格和地产商利润把房价推到一个惊人的高位。

  ▲ 房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整,也可以通过居民收入的增加来实现。

  月14日,国务院总理温家宝在两会会上表示,“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”根据国家统计局 月18日公布的,70个大中城市中,2月份价格同比下降的城市仅有27个,其中除了温州等极个别城市外,降幅均不到1%。数据再次说明,在“史上严厉”的调控政策之下,房价仍只是初步遏制了“过快上涨”的势头,但离“合理回归”的目标还有较远的距离。

  近日,2012北京春季房地产展示交易会上,在近50个北京本地的楼盘中,有十几家给出了不同程度的折扣,但这些打折楼盘大多是在五环以外,而且折扣一般在1%到2%,对于络绎不绝来观展的购房者来说,这样的折扣度和比例还是显得太小。

  据统计,2011年北京城镇居民人均可支配收入为 290 元。有关专家表示,按照国际上公认的合理房价与收入比约为6:1、家庭平均人口为 人进行粗略估算(合理房价=城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米),北京的合理房价为6580.6元/平方米。显然,这距离现实还有不小的差距。

  降价潮真的来了吗

  自2011年三季度之后,楼市调控的效果逐步显现,全国平均房价自去年8月份达到高点之后,至今一直持续缓慢下滑。

  北京市房协近日发布消息称,今年一季度北京新建普通住房成交均价12 26元/平方米,同比降幅更是高达20.7%。降价潮真的到来了么?

  其实,对于12 26元/平方米和20.7%降幅这两个数据,需要理性看待。这个价格是成交的价格,和整体楼市的价格仍有区别,之所以比去年同期降幅如此之大,很大程度上是因为这些成交的房源多分布在远郊,拉低了一季度的平均成交价格。从一季度北京成交的新建普通住房主要购买人群看,总共成交1.6万套,其中9成是首次置业。北京房地产业协会秘书长陈志表示,这些成交量多是由刚需推动,投资投机性需求仍然得到抑制。

  从一季度的情况来看,房地产开发企业“降价换量”项目增多、力度也有所加大,促使刚需释放,楼市有回暖的迹象。数据显示, 月份被监测的40个城市中, 个城市成交面积环比上涨,10个重点城市成交量环比均大幅上涨。在采访中也发现,刚需购房者对于房地产开发企业“降价换量”的行为比较认可,纷纷表示如果价格继续下降,很可能在今年下半年入手。

  在房价已连续下行半年多的情况下,刚需逐渐被激活,全国楼市呈现回暖迹象,价格还会继续下降么?陈志表示,当前房地产开发企业资金压力、偿债压力仍然较大,各房地产开发企业被迫选择低价入市、降价换量。

  而且,一季度全国楼市显示回暖只是从环比来看的,同比的话其实并不乐观。对比今年与去年的成交数据可以发现,三大一线城市的楼市成交仍处于低位。数据显示,北京一季度成交套数同比下降12.8%,上海一季度的成交面积同比下降1 .5%,深圳一季度的成交套数更是同比下跌 0%。

  分析人士指出,目前楼市调控政策仍旧从紧,投资性、投机性需求虽然旺盛,但是无法“入场”。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下,楼市“以价换量”、低量低价仍将持续,后市降价求量仍是基调。

  房价降到多少才合理

  房价相当于年收入的倍应该是一个比较合理的区间。但北京、上海、深圳,房价收入比高达2 .0、16. 、16.9。

  虽然全国平均房价自去年8月达到高点之后开始缓慢下滑,但整体而言房价下跌仍然有限。搜房百城数据显示,平均房价从去年8月至今年2月下跌约1. %,国家发改委的数据显示, 6城市平均房价从去年8月至今年1月下跌约 %。以数据来看,目前的房价仍然远远高出2009年底调控初期的水平。

  2012年2月中国指数研究院的一次调查显示,对于房价合理回归,一线城市购房者认为应下调20%- 0%的占比,超过四成;二三线城市购房者认为应下调 0%-50%的占比,接近三成。以这个调查结果来看,多数购房者认为,近半年多以来的降价,仍显远远不够。

  27岁的刘杰在北京的金融机构工作,收入相当不错,但对于买房,他仍然不是很乐观。他认为合理房价是能回到2008年的水平,但他对此并不奢望。“我目前只考虑五环附近的房源,单价不超过1万五,总价不超过140万元。”刘杰说,因为马上就要结婚,他计划下半年就入手,但也要看手头资金是否够首付、房价是否降到自己可以接受的水平。

  房价降到多少才合理呢?国务院总理温家宝在两会会上强调,合理的房价应该与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。

  对此,摩根大通首席中国经济学家和大中华区经济研究主管朱海斌表示,房价收入比是比较合理的指标。从国际经验和中国现实情况来看,房价相当于年收入的倍应该是一个比较合理的区间。但根据国家发改委公布的房价数据,2010年底 6城市的平均房价为每平方米9100元,家庭平均年收入为77000元,这意味着一套90平方米的住房价格大约是家庭平均年收入的10.6倍。尤其在一线城市,如北京、上海、深圳,房价收入比高达2 .0、16. 、16.9,这远远超出了普通居民可以承受的能力。

  同样,房价也应当与投入和合理的利润相匹配。房子的造价平均每平方米只需2000多元,要使房价趋于合理,土地成本和地产商利润仍有进一步压缩的空间。近日公布的100多家地产商2011年年报显示,企业薄利多销的空间仍然比较大。在2011年房价下跌的情况下,仍有大约70%的房企实现了业绩增长,部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。另外,降低居民住房的土地成本,也是房价走向合理的一个方向,政府在此方面也可以有所作为。

  对于北京现在的房价情况,刘杰对市区房价不降表示理解,他只希望五环附近的房价能再降一降,能降15%-20%。但以现在的价格和降幅来看,离他的期望还有较大差距,尤其现在房价连续下行半年多后,刚需被激活,成交量回升,接下来房价下跌趋势可能会变缓,房价距离老百姓心目中的合理位置,还显得比较遥远。

  房价回归需有治本之策

  应抓紧出台治本之策,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善制度体系。

  近日,杭州金星房地产开发有限公司向法院申请破产引发社会关注。资金压力下,缺乏竞争力的房企面临越来越严峻的挑战。

  有关专家表示,在今后一段时间内,随着国家经济转型升级战略的进一步实施,伴随着房地产在GDP中比重的逐渐下降以及保障房的大量推进,房价应该逐年下降。这也意味着,在这个过程中,房地产行业必须经受住阵痛的考验,必然伴随一些竞争力相对较弱的房地产公司关门倒闭,才能挤出其中的泡沫。要使房价走向合理,10%-15%的降幅是一个关键点。目前来看,虽然说现在全国多数城市房地产市场都在降价,但整体降幅远没达到10%-15%。房价“合理回归”存在政策层面、地方政府、市场需求等多方面的阻力。

  今年两会会上,温家宝总理再次强调,调控不能放松,如果放松将前功尽弃,而且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。

  中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的时间窗口,应抓住目前房价回调的关键时期,抓紧出台制度化的治本之策,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系。

  房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整,也可以通过居民收入的增加来实现。朱海斌表示,对于中国这么一个高增长的国家,提高居民收入尤为重要。以2011年为例,虽然房价仍上涨了 %-4%,但因为收入上升了12%-1 %,全国房价收入比大约回落至9.8左右。如果2012年可以实现房价平均下跌5%-10%,而收入保持同样的增幅,则年底房价收入比可以下降到8左右,基本接近可接受的水平。

  然而,房价的合理化并不是说让每个人都能买得起房,地区之间有差异,就一线城市如北京、上海、深圳而言,房价回归合理仍然任重道远。居民收入也有差异,对中低收入家庭来说,房价在相当一段时期内仍然会高不可攀。所以,要继续在各地尤其是一线城市推进保障房建设,切实解决中低收入家庭住房困难,这同样是一种“合理的回归”——让住房回归到“住有所居”的本原上来。

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